Eiendomsinvestorer retter blikket mot lager- og logistikkeiendom

Lager- og logistikkeiendom har tradisjonelt sett vært en mindre aktiv sektor for investeringer i forhold til kontor- og handelseiendommer. De siste årene har imidlertid flere investorer fått øynene opp for sektoren, noe som nå gjenspeiler seg i prisingen av logistikk- og lagereiendom.Forskjellen på «prime yield» for kontor og logistikk er nå kun 100 punkter (3,75 % vs. 4.75 %) mens den for kun to år tilbake var 175 punkter.

Strukturelle endringer gir økt etterspørsel

Andelen lager og industri utgjorde i 2018 rundt 15 % av det totale transaksjonsvolumet mot 9,5 % i 2017, og i CBREs årlige globale investorundersøkelse var lager/logistikk for første gang den foretrukne investeringsklassen. Det er store strukturelle endringer i samfunnet som skaper sterk medvind for bransjen og den fremtidige etterspørselen etter areal noe som kan føre med seg positiv utvikling i leiepriser og prising.

Vekst i netthandel

E-handel er kanskje den viktigste faktoren som påvirker lager/logistikk-sektoren fremover. Netthandel utgjør fortsatt kun en liten andel av detaljhandelen i Norge, men vokser med 10-15 % hvert år.

For å sette dette i sammenheng med etterspørsel etter logistikkeiendom må man se behov for eiendom fra en handelsaktør: En tradisjonell aktør som omsetter for $ 1mrd har behov for ca. 225 000 m2 med butikklokaler samt ca. 30 000 m2 med lager og distribusjon. En e-handelsaktør med den samme omsetningen vil ha behov for ca. 100 000 m2 lager og distribusjon. Dette alene underbygger en et økende behov for lager når stadig større andel av handelen går over på nett. Arealbehovet økes ytterligere av retur og håndtering av varer som krever en annerledes dynamikk og utforming av byggene hvor takhøyde går på bekostning av gulvareal.

Usikkert metningspunkt

Det er stor usikkerhet knyttet til hvor stor andel av handelen som vil skje på nett og hvor «metningspunktet» vil være, men at den vil utgjøre en stor andel i fremtiden er det liten tvil om.

Distribusjon er viktigere enn noen gang ettersom sluttbruker forventer å motta varer raskere, enklere, billigere og mer fleksibelt enn før. Tidligere ville en tradisjonell forsyningskjede starte med produksjon for så å bevege seg til et nasjonalt distribusjonssenter, regionalt distribusjonssenter, ut til butikk før det endte opp hos forbruker.

I dag, avhengig av produkt, er forsyningskjeden mye mer komplisert og dertil kostbar. For en tradisjonell handelsaktør vil forsyningskjeden utgjøre under 5 % av den totale kostnaden på f.eks. et par jeans. For en e-handelsaktør, som selger den samme buksen på nettet, vil forsyningskjeden fra fabrikk til forbruker utgjøre ca. 15 % av kostnaden. Kostnaden vil utgjøre betydelig større andel dersom man ikke har en effektiv forsyningskjede. Besparelsen man oppnår ved å selge på nett kontra fysiske butikker (i form av leie, billigere arbeidskraft osv.) gjør likevel at man som nettaktør vil oppnår en betydelig større gevinst per salg.

Økt press på yieldene

Stor etterspørsel etter denne type eiendom fra både nasjonal og internasjonal kapital tror vi vil fortsette å sette press på yieldene og øke eiendomsprisene ytterligere. Fremover har vi også tro på en vekst i leieprisen for disse type arealer, som noe overraskende har vært stabile til nedadgående i mange år nå. Større arealbehov og viktigheten av et velfungerende distribusjonsnettverk, spesielt fra netthandelsaktører, vil fortsette å være viktige drivere for dette.

Denne artikkelen har også vært publisert i Kapital februar 2019